股民之家机场商业，到底能做多大？

过去很长一段时间里，机场商业普遍默认一个逻辑：旅客吞吐量，就是商业的天花板。客流到位，消费自然发生。但当机场商业开始吸引本地居民专程前往，当“去机场逛街”变成日常选项，当非航收入在头部机场的收入结构中占据越来越高的比重，一个问题浮出水面：机场商业，到底能做多大？

01.

机场商业，不只是“配套”

中国机场商业，正在进入一个需要重新定义的阶段。

从前，机场商业更像是出行流程的附属配套。旅客在值机、安检、候机的缝隙里，顺手买一杯咖啡、一份快餐、一点伴手礼，消费高度依附流程，时间短、节奏快、情绪也往往是匆忙的。因此，机场商业长期带着一种明显的“过路生意”特征：有客流，但停留有限；有空间，但消费深度不高；有品牌，却很难形成“值得专门消费”的吸引力。

现在，这套逻辑变了。

一方面，民航客流持续恢复。据中国民航局数据，2025年全国民用运输机场完成旅客吞吐量15.3亿人次，同比增长4.8%，其中国际航线旅客吞吐量1.2亿人次，同比增长18.7%。另一方面，机场经营者越来越清楚地意识到，真正决定商业价值的，不只是客流规模，而是客流能否转化为停留、消费和复访。

ACIWorld基于2024财年数据分析显示，全球机场非航收入占总收入的比例达到36.7%。这意味着，商业早已不是机场的简单配套，而是机场经营结构中越来越关键的一部分。华润万象生活在西安咸阳机场T5打造的MIXCAIR，去年12月一经亮相，便引起业内广泛关注。它出现的意义，不只是机场里多了一个更漂亮的商业空间，而意味着传统购物中心的一整套方法论——品牌、空间、服务、运营、内容——开始更系统地进入机场场景。机场商业不再只是“有铺位就招商”，而开始被头部商管公司视作一个可以长期经营、重新做产品、重新做体验的新赛道。

图片来源：西安MIXC AIR小红书官方账号

当然，如果要为这轮机场商业升级寻找一个最值得研究的海外样本，新加坡的星耀樟宜（JewelChangiAirport）是绕不过去的案例。

星耀樟宜之所以重要，不是因为它有瀑布、有穹顶，或者建筑足够“出片”，而是因为它代表了一种更高阶的机场商业逻辑：机场商业不再只是服务候机旅客的附属空间，而是可以被打造为面向旅客、本地居民、周边办公人群和城市游客的目的地型消费场所。换句话说，它依托机场，却不被机场流程完全定义；它服务旅客，但又不只服务旅客。这一点，恰恰击中了中国机场商业长期以来最核心的局限：人很多，但可消费时间不够；空间不小，但值得专门停留的理由不多。

真正值得中国市场研究的，不是星耀樟宜的建筑形态，而是它背后的经营逻辑。

02.

机场商业，可成“消费目的地”

■ 星耀樟宜不是“机场里的购物中心”，而是“机场旁的目的地”

传统机场商业大多是典型的流程型商业：围绕值机、安检、候机和登机动线布置，以即时消费、便利消费和出行相关消费为主。它的逻辑很清楚：旅客已经在这里了，那就尽可能在有限时间里完成转化。

但星耀樟宜的逻辑明显不同。它不是简单把更多商铺塞进机场，而是把机场周边空间做成了一个本身就值得前往的目的地。它既服务旅客，也服务本地居民、办公人群和游客；它既承接机场流量，也创造自己的流量。樟宜机场集团披露，星耀樟宜在2024/25财年录得8100万访客，创开业以来新高。这个数字的意义在于，它吸引的并不只是“必须经过机场的人”，而是“愿意专门来这里消费和停留的人”。

这就是星耀樟宜经营上最本质的突破：它把机场商业从“配套”做成了“目的地”。

这听起来像是一个概念变化，但经营上意味着完全不同的逻辑。传统机场商业的核心，是如何在有限流程中提高转化率；而目的地型机场商业的核心，是如何扩大客群、延长停留、创造复访。前者本质上还是“赚过路钱”，后者则开始尝试赚“停留的钱”“体验的钱”“专程到访的钱”。

星耀樟宜对中国机场商业最大的启示，不是“再建一个更大的mall”，而是证明了机场商业的上限，并不只取决于旅客吞吐量，还取决于机场能否把自己从交通节点变成消费节点。

■ 星耀樟宜真正改变的，不是空间而是时间

很多人谈机场商业，第一反应是“机场本来就有很多人”。但商业从来不只看人数，更看可支配时间。

机场商业长期以来最大的难点，不是没有客流，而是旅客虽然多，却普遍处在赶时间、拖行李、担心误机的状态里。哪怕空间再好、品牌再强，只要旅客还处在“流程焦虑”中，商业时间就很难真正释放出来。

星耀樟宜最厉害的地方，恰恰在于它改变了这一点。樟宜机场提供早值机服务，部分航班可在起飞前数小时甚至提前一天完成值机和托运。看起来这是服务优化，实质上却是在重构消费时间：旅客不必拖着行李匆忙穿过商业区，而是可以先完成出行焦虑，再进入消费、休闲和社交状态。

对机场商业来说，最稀缺的从来不是人流，而是有效停留时间。星耀樟宜真正做成的，不是“让旅客多看几家店”，而是“让旅客有心情逛店”。

这也是它对中国机场商业最现实的启示之一。未来真正决定机场商业效率的，不只是招商能力，还有值机效率、安检组织、导视清晰度、行李托运、休憩设施等一整套服务系统。服务做顺了，商业才有时间；服务做不顺，再好的品牌也只能面对匆匆而过的人。

■ 星耀樟宜的成功，本质上是“客群重构”

星耀樟宜之所以能跳出传统机场商业的局限，另一个关键原因是它重构了服务对象。

传统机场商业的核心客群相对清晰，包括乘机旅客、送机接机人群，以及部分机场员工。这些客群当然重要，但也天然受制于航班时刻、行程安排和空间边界。只盯着这一部分人，机场商业很容易陷入一种典型困境：人流很大，但消费是碎片化的；客流不少，但消费层次有限；看上去很热闹，却很难真正形成持续的商业势能。

而星耀樟宜把目标客群扩大了。它不只服务旅客，也试图吸引本地居民、游客、周边办公客群，甚至把“专程去机场逛一逛”这件事本身变成可能。

这一点对中国机场商业尤其重要。因为国内很多机场商业长期以来都太依赖“已经进入流程的旅客”，而对陆侧公共区、接驳区、机场外围配套的经营明显不足。结果就是，机场商业大多只能围绕“已经在这里的人”做文章，却很难“让更多人愿意为这里而来”。

机场商业一旦开始回答这些问题，它的半径就会变大，它的上限也会随之抬高。

03.

亚洲机场商业，走向“机场城”

如果说星耀樟宜代表的是“机场旁的目的地型综合体”，那么香港机场近年的推进，则是另一种更大的方向——机场城。它已不只是单一商业项目，而是更大的机场城市框架。

2025年，香港机场正式推出更大的机场城品牌SKYTOPIA。这个概念，不只是原来大家熟悉的SKYCITY开发区，而是把商业、娱乐、酒店、艺术、游艇、水上休闲等更大范围的功能都纳入进来，试图把机场岛周边空间发展成一个世界级目的地。

其中最受关注的，是11SKIES。它体量超过380万平方英尺，是整个机场城体系里最核心的消费项目之一。虽然从最新公开资料看，11SKIES目前仍处于分阶段营业状态，办公部分推进相对更快，零售部分则还在持续落地中，但它所代表的方向已经非常清晰——机场周边商业不再只是为候机旅客服务，而是开始承载更大的区域消费、娱乐和城市功能。

这和星耀樟宜不完全相同，但背后的趋势是一样的：亚洲机场商业，正在从“候机消费”走向“区域级消费目的地”。

这点对中国内地机场也很有参考价值。它说明未来机场商业真正值得竞争的，不只是航站楼里那几十家店，而是机场能否与城市、交通、文旅和消费场景形成更大的连接。谁能把机场的流量优势、区位优势和专业运营能力整合起来，谁就更有机会走出单纯“机场开店”的模式。

04.

从星耀樟宜到MIXCAIR

对中国机场商业的启发

星耀樟宜提醒我们，机场商业不是只能围绕“已经在这里的旅客”做文章，也可以围绕“怎样让更多人愿意为这里而来”做文章；不是只能依附于登机流程，也可以主动创造停留、体验和复访；不是只能靠应急消费撑起收入，也可以通过内容、时间和客群的重构，打开更大的非航空间。

但，它显然不是一个可以直接平移的模板。樟宜机场的国际枢纽属性、新加坡紧凑的城市尺度，以及星耀樟宜从一开始就规划为综合生活目的地，这些前提都很难被简单复制。

因此，星耀樟宜对中国机场商业最有价值的启示，并不是建筑学意义上的“新地标”，而是经营学意义上的“新范式”，是背后的四个经营原则：把非旅客纳入目标客群，把流程效率转化为商业时间，把内容生产置于单纯招商之上，把机场商业从租赁逻辑升级为运营逻辑。

从这个角度看，MIXCAIR的价值就很清楚了。它未必需要被定义为“中国版星耀樟宜”，但它代表着中国机场商业迈出了关键一步——由专业商管公司正式进入机场场景，并尝试用购物中心的方法，重做机场商业的空间品质、品牌组合和消费体验。

如果进一步落到现实路径，中国机场商业的升级可分三步走：

先把机场内商业做得更像“真正的商业”，

再把陆侧公共区从“过渡空间”做成“停留空间”，